Segons la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), a l’abril del 2016 hi havia titulitzades, a Espanya, hipoteques per un valor de 849.119 milions d’euros. Explicarem que és això d’una hipoteca titulitzada. Una hipoteca es titulitza quan es converteix en un valor, en un títol mobiliari de renda fixa. És a dir, la hipoteca es converteix en un actiu financer com les obligacions, els bons o les Lletres del Tresor públic. Quin és el procediment? El banc ven el crèdit a un fons de titulització, fons que està administrat per una gestora (tots els fons d’inversió estan administrats per una gestora perquè no tenen personalitat jurídica, no tenen DNI i només paguen l’1% de l’Impost de Societats), i aquest fons converteix la hipoteca en uns títols que queden garantits pel valor de la hipoteca subscrita.
En definitiva, el crèdit hipotecari es converteix en un actiu financer. D’aquesta manera, els bancs aconsegueixen, amb aquesta titulització, dues coses: Una, exporten la morositat o el risc de no cobrar el crèdit. I, dos, cobren la hipoteca al moment, amb un descompte sobre el nominal, i no han d’esperar 20, 30 o més anys a cobrar-la del tot. I ves per on! Allò que era una hipoteca resulta que s’ha convertit en un actiu financer que es cotitza en els mercats financers. En resum, que la meva hipoteca és objecte d’especulació, dia a dia, en els mercats financers internacionals (fins i tot es pot arribar a cotitzar en el mercat de derivats, és a dir en el mercat de futurs i opcions com, per exemple, l’or, el petroli o el coure).
I jo puc saber que se n’ha fet de la meva hipoteca? Legalment si, tant la CNMV com el banc amb el que l’he subscrita tenen l’obligació d’informar-me. Però el client no sempre acaba sabent la veritat. De fet, el recorregut que ha de fer per esbrinar-ho, és més un autèntic via crucis que no un tràmit administratiu senzill i fàcil.
Tanmateix, la pregunta del milió realment important és: pot el banc desnonar un habitatge finançat amb una hipoteca que ha estat titulitzada? Teòricament no, perquè el banc ja no és el titular del crèdit, se l’ha venut als fons de titulització i en aquest sentit hi ha algunes sentències favorables, però d’altres, no. Hi ha una sentència del Tribunal Suprem del desembre de 2009 declarant nul·la la clàusula de cessió del crèdit que figura en tots els crèdits hipotecaris. Però malgrat la sentència, els bancs continuen incorporant aquesta clàusula en els esmentats crèdits. Entenc que aquí hi ha un buit jurídic important ja que la clàusula parla de cessió i no de venda. I no sé jo fins a quin punt cal entendre que una cessió és una venda o no. Malgrat tot, el que sí em sembla tenir clar és que el nou propietari del crèdit, és a dir el fons de titulització i societat gestora que l’administra, pot iniciar expedient de desnonament en el supòsit que el titular del crèdit deixi, algun dia, de pagar l’amortització pertinent.
Deixant de banda els problemes jurídics el que ens ha de quedar clar és: Primer, l’habitatge ja no és només un actiu real, físic, sinó també és un actiu financer, un títol de renda fixa que es cotitza cada dia en els mercats financers i canvia de mans contínuament. Segon, el titular del crèdit no sap res del que està passant, ell paga religiosament les quotes d’amortització al banc i la seva hipoteca qui sap on para. Tercer, malgrat aquest canvi en la titularitat del crèdit hipotecari per part del creditor, el perill del desnonament no desapareix. Quart, aquest doble paper inversor de l’habitatge, real i financer, incideix en el mercat immobiliari i en els preus tant de compra como de lloguer de l’habitatge. Dit d’una altra manera, els preus de l’habitatge ja no es veuen només influenciats per la demanda d’inversió de fons o grans inversionistes, sinó també de la fluctuació de preus dels actius financers. La qual cosa significa que el mercat immobiliari s’aproxima a la volatilitat i fortes variacions dels mercats de capitals.
No perdem de vista que estem parlant d’habitatge, un bé de primera necessitat que mai hauria d’estar a expenses d’aquesta volatilitat financera. Jugar amb aquest tipus d’actius hauria d’estar prohibit. Resulta trist veure que quan es parla dels alts preus del lloguer a Barcelona i a la resta de grans ciutats, ningú parla d’aquesta nova dimensió financera de l’habitatge.
