Què està passant al sector immobiliari?

Tothom recorda que a l’agost del 2007, aquest estiu farà ja onze anys, va esclatar la crisi immobiliària amb l’escàndol de les subprime (hipoteques de difícil per no dir impossible cobrament), posteriorment la crisi va saltar al sector financer, sobretot als bancs (setembre 2008) i a partir d’allí, van començar les restriccions creditícies, fallides de bancs, tancament i liquidacions d’empreses, augment de l’atur i caiguda de l’activitat econòmica. Fa, pràcticament, tres-quatre anys, des del 2014-15, que la demanda d’habitatges s’està recuperant lentament i això ha provocat poder llegir amb massa regularitat que el sector immobiliari s’està recuperant i que està assolint situacions i nivells pre-crisi. Intentarem desmuntar aquest exagerat optimisme i, sobretot, farem èmfasi en quelcom molt important que la majoria de gent ignora, entre altres raons perquè tampoc té l’obligació de saber-ho: justificarem les nostres explicacions per posar els punts sobre les «is» i dir exactament la veritat del que està passant.

Primer de tot hem d’advertir que en el mercat immobiliari espanyol i català han arribat operadors nous que abans no hi eren, operadors que estan monopolitzant una part de l’oferta i demanda d’habitatges. Estem parlant de quatre: la SAREB (el banc dolent que s’ha fet propietàri dels habitatges en poder dels bancs i de caixes intervingudes per l’Estat, les SOCIMI (Societats Anònimes Cotitzades en el Mercat Immobiliari), empreses de recent creació que es dediquen fonamentalment al lloguer de productes immobiliaris, els Fons d’Inversió Immobiliària i també els Fons d’Inversió d’alt risc o hedge founds. Aquests són els amos i senyors del nou mercat immobiliari.

En segon lloc, els tipus d’interès i el crèdit hipotecari. Si en el seu dia, una de las raons que es van donar per explicar la bombolla imobiliària, i amb tota la raó del món, va ser els baixos tipus d’interès, contràriament al que es podia pensar aquests tipus s’han mantingut a la baixa fins arribar al moment actual que el preu oficial del diner és a la zona euro del 0,00% i l’euribor (tipus d’interès al que es presten el diner els bancs al mercat de Londres) té dígits negatius contradint totes les lleis del mercat. Cap llibre d’economia explica que hi poden haver preus negatius i, per tant, quan un banc presta diner a un altre el deutor ha de cobrar els interessos i el creditor cobrar-los i ara resulta que passa a l’inrevés, el banc que rep el préstec en lloc de tornar el nominal més els interessos torna aquest nominal menys els interessos.

En aquesta ocasió, però, no ha passat el mateix que durant la bombolla immobiliària, els baixos tipus d’interès no han servit per animar el crèdit hipotecari que ha baixat. Per què ha baixat? Doncs perquè els bancs, fonamentalment, han canviat radicalment la seva actitud i les seves preferències. Els bancs ja no els interessa vendre diner, subscriure crèdit, sinó que el que fan, bàsicament, és vendre actius financers, ja no volen treballar en actius reals (solars, pisos, despatxos, oficines, magatzems), sinó en títols financers de renda fixa i variable i també amb un grau de risc considerable. En definitiva, actualment el crèdit a l’habitatge és escàs i car.

En tercer i últim lloc, pensar que pot tornar un funcionament del sector inmobiliari com abans del 2007 és del tot fals, el d’abans no tornarà mai més, la qual cosa, en el fons, és d’agrair, però a partir d’ara, per l’arrribada dels nous operadors als que hem fet referència, el sector immobiliari s’asssemblarà més al sector financer, més volàtil pel que fa als preus i també més oscil·lacions pel que fa tant a la producció com a la venda. Tot això suposarà que continuarem amb un dèficit d’habitatges per famílies i col·lectius amb ingressos modestos que tindran molt difícil l’accés a un sostre.

Als quadres finals s’observa, en l’última columna, la forta caiguda que ha tingut la demanda d’habitatges des d’abans de la crisi fins el desembre de l’any passat. No només, com hem ja assenyalat, les xifres d’abans no tornaran, sinó que de normalització del sector no se’n pot parlar mentre hi hagi un dèficit important d’habitatge de promoció oficial. Mentre l’accés a l’habitatge per part dels col·lectius amb ingressos inferiors sigui tan dificultós com ara, escriure i parlar de la normalització del sector és un disbarat. El mercat immobiliari, encara que d’una altra manera, continua sent excessivament especulatiu.

EVOLUCIÓ COMPRAVENDA D’HABITATGES (NOUS I USATS)

Font: Col·legi de Registradors de la Propietat, Institut Nacional d’Estadística i elaboració pròpia